【易發睇樓團新盤任您睇】啟德 天璽天折實均價低 因為景觀差⁉30分鐘零死角剖析開則240呎「豪宅」XD
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近年啟德的住宅新供應主要集中在跑道區一帶事隔逾一年後終於再有新盤在城中心登場。天璽天由5座物業組成分兩期發展合共提供1490伙。率先推出的第一期分別是第3座、第5座及第6座一共有906個單位涵蓋開放式至四房雙套間隔。預計關鍵日期是明年6月底樓花期長約9個月。之所以能夠一度問鼎「地王」寶座很大程度與其優越的地理位置有關。這塊地皮在AIRSIDE及The Twins雙子匯的中間前面就是港鐵啟德站購物、飲食及出入都非常方便。加上它的基座商場會設出入口連接啟德站、AIRSIDE及地下街是區內唯一一個有這樣設計的住宅項目。因此當地皮在2018年樓市高峰期推出時新地也不惜工本以接近市場估值上限約251億元獨資投得地皮打破當時賣地紀錄。直至現在仍然是身價最高的住宅官地。以可建總樓面面積逾141萬平方呎計算每平方呎樓面地價高達17776元較附近地皮貴約兩成。
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當年發展商預計整個項目連同地價總投資額約400億元。假設投資額不變每平方呎的樓面成本價是約2.83萬元。當時甚至有測量師預期項目推售呎價要有至少3萬元或以上才能獲得一定利潤。不過在轉角市下要以這口價出貨難度似乎甚高。最終天璽天的開價都要低於剛剛所計算的成本價。首批182伙扣除即供最高折扣優惠百分之13.5折實平均呎價19668元較6年前的「麵粉價」約1.77萬元僅高約一成。若果以當年預計的總投資額所計算的每平呎樓面成本價來看則有約三成折讓。「地王」要以「蝕讓價」推盤新地指項目分兩期發展暫時難以計算利潤。他認為減息週期剛開始未來每次減息都會對樓市有提振作用。
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不過始乎發展商對後市仍有保留城中心對上一個新盤是於去年6月開價的恒地HENLEY PARK當時首批折實均價約2.1萬元。雖然現時減息周期重啟但天璽天賣平約百分之6更是繼建灝地產的天寰於2017年5月首批折實均價17888元後城中心逾7年低位。入場240平方呎的開放式戶折實約476.51萬元。同樣都是天寰以來入場費最低。除了受市況所限外都可能與整個啟德區有龐大供應有關。連同跑道區一帶現時有逾4000伙貨尾待售。加上未來還有多個全新盤加入戰團隨時減價或劈價爭客都限制了天璽天開價。事實上近年區內住宅地價也屢創新低。去年信置等合組財團就以約53.5億元投得一幅鄰近宋皇臺站的地皮。每平方呎樓面地價僅約5330元重返2014年水平而在它旁邊由長實於2022年投得的住宅地每平方呎樓面地價也只是約6138元。
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不過大家都要留意低價背後首批絕大部分單位都不是項目最優質某程度壓低了樓價以吸引市場注視。一字排開的天璽天主要分為兩面景觀「A」字的單位向南望自家內園及啟德車站廣場的綠化休憩地高層單位更加可以遠眺海景。「B」字的單位則向北望稅務中心及新蒲崗方向以樓景為主。不過這邊同時對著協調道及太子道東中低層或會受車輛噪音影響。這一期有不少單位都對著税務中心以及東九龍總區警察總部之間的一幅商業用地暫時還未推售正在「曬太陽」。若果之後落實招標對天璽天向北單位的景觀會有頗大影響。
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00:00 開場
00:51 項目介紹、背景
02:36 價錢分析
06:05 景觀分析
07:33 樓層分析
08:52 開則分析、示範單位、按揭、租金回報
27:15 會所、交通配套介紹
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