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중앙아시아의 우즈베키스탄의 수도 타쉬켄트는 지금 거대한 공사장일 정도로 아파트 건설 붐이 일고 있습니다. 수요와 공급의 법칙대로 시장이 움직이듯이 여러 제약 조건들이 하나하나 해소되어 가고 있기 때문에 내적인 수요와 외적인 수요가 빠르게 증가하고 있는 상태이며 거대한 수요에 맞게 공급이 역시 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 차후에 어떤 부작용이 일어날지는 예상하지 못하겠지만 현재 부동산 시장의 밸류에이션이 일반적인 자본주의 부동산 시장의 평균적인 밸류에이션에 비해 매우 낮은 것은 명확합니다. 그러기에 일정 부분 부작용이 있다 하더라도 그 충격은 그렇게 크지 않을 것이라 예상됩니다.

얼마 전 계약을 마친 타쉬켄트 중심가의 ParkWood라는 아파트를 예로 들어 설명을 해보겠습니다.
저희가 계약한 아파트는 전용면적 42제곱미터, 한국기준으로 하면 전용 13평, 분양면적 기준으로 하면 약 20평 정도 되는 소형아파트입니다. 구입비용은 8만달러, 한국돈으로 약 1억500만원. 위치는 타쉬켄트의 중심가인 미라바드 디스트릭트에 위치하고 있으며 간단하게 설명하면 주변에 외국 대사관들이 밀집해 있는 행정 및 상업,문화의 중심지입니다. 타쉬켄트 행정,상업,문화 중심지이기 때문에 외국인들이 많이 거주 하고 있는 지역입니다. 한국인들도 많이 거주하고 있는 지역입니다. 내부 인테리어 예상 비용 2만 달러를 추가하면 총 구입 비용은 약 1억3000만원 정도로 예상됩니다.
타쉬켄트는 우리나라의 흔한 임대 방식인 전세라는 제도가 없기 때문에 모두 월세로 임대계약을 맺습니다. 단, 공간만 빌려주는 개념이 아니라 한국의 오피스텔처럼 생활 필수 가전이나 가구들을 같이 제공을 해주는 것이 일반적인 계약 방식입니다. TV, 냉장고, 소파, 침대등의 구매비용 약 500만원의 추가 비용이 필요합니다. 취득세 및 기타 비용을 더해 총 1억 4000만원 정도가 투자될 것으로 예상됩니다.

그러면 이제 이 소형 아파트를 임대했을 때 기대할 수 있는 수익에 대해서 간략하게 계산을 해보겠습니다.

우즈베키스탄의 수도인 타쉬켄트시와 타쉬켄트시를 둘러싸고 있는 타쉬켄트주의 경우 현재 건축중인 건축물의 경우 15만달러 이상, 건축이 완료되어 준공 승인이 난 건축물의 경우 18만달러 이상의 경우 외국인도 주택을 구입할 수 있습니다. 다만 해당 건축물을 구입했다고 해서 우즈베키스탄에 영원히 거주할 수 있는 자격을 부여받은 것은 아닙니다. 부동산 건축물 소유 여부와는 상관없이 우즈베키스탄 방문 목적에 맞게 비자를 발급받아야 합니다.

우즈베키스탄에서 영원히 거주할 수 있는 영주권을 얻기 위해서는 여러 가지 방법이 있지만 만약 부동산 취득을 통해 영주권을 취득하기를 희망한다면 타쉬켄트시나 타쉬켄트주의 경우 30만달러 이상의 부동산을 취득할 경우 영주권을 취득할 수 있습니다.

우즈베키스탄의 영주권은 5년짜리 장기거주비자를 의미하며 기한이 만료되면 특별한 결격 사유가 없는 한 연장이 가능하며 60세 이상의 경우 5년이라는 기간이 명시되지 않고 무기한으로 연장이 가능합니다. 우즈베키스탄은 자국민의 외국인 배우자에 대해서도 단지 결혼을 했다는 이유만으로 영주권을 발급해 주지는 않을 정도로 영주권 취득 절차가 매우 까다로운 국가인데 외국인의 국내 투자를 촉진하기 위한 파격적인 정책이라 평가받고 있습니다.

위에서 설명해 드린 이유로 외국인은 이런 소형아파트는 취득할 수 없습니다. 그렇기 때문에 외국인은 이런 아파트에 월세로 거주할 수 밖에 없으며 월세 수요가 많을 수 밖에 없는 이유이기도 합니다. 현재 이 아파트의 월세 시세는 월 1000달러 입니다. 연간 1만2천달러의 임대 수익이 발생할 것으로 예상되는데 한국돈으로 환산하면 1560만원 정도입니다. 가전,가구,취득세 등의 비용을 제외한 순수 주택 가격 1억3천만원의 약 12%정도에 달하는 연간 수익률입니다. 현 시점을 기준으로 아파트의 가격도 연간 10% 정도 내외의 상승률을 보이고 있기 때문에 임대수익률과 주택 가격상승률을 더하면 연간 약 20% 이상의 투자 가치가 발생할 것으로 예상됩니다. 솔직히 한국, 아니 전 세계적으로 봐도 유례가 없는 수준의 수익률이 아닐까 생각됩니다. 수익률이 높으면 당연히 리스크도 큰 것이 자연스러운 것이지만 현재 우즈베키스탄의 부동산 밸류에이션이 너무 낮기 때문에 앞서 말씀드린 대로 그 리스크가 과하다고 할 수는 없을 것 같습니다.

구매한지 4개월이 지난 현재 아파트의 시세는 10만5천달러(1억3천6백만원) 입니다. 약 30%의 집값 상승률을 보이고 있습니다.

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