話說最近看一些二手成交新聞發現嘉湖山莊出現一宗呎價跌穿7,000元的成交之後沙田第一城又有呎價跌穿10,000元的成交就連太古城都有呎價跌穿12,000元的成交。當業主都宣布投降但我們卻見不到成交有任何起色。究竟這些價錢算不算已跌至谷底? 我們又應該怎樣解讀這類劈價貨呢?
先看看嘉湖山莊的劈價單位就是一期樂湖居14座極低層G室實用面積548呎。雖然報道指單位殘裝需要花錢大執但業主最終都由原叫價520萬元反覆減價至371.8萬元沽出減幅達到148萬元平均呎價只有6,784元。
對下手買家來說如此入貨價看似吸引因為用按揭角度計算假設買家借盡上會他所需要支付首期僅37萬元餘額連按保上會每月供款16,568元。即使現時高息4.125厘的環境還息比例高達70%也就是說每月供款中有11,600元用來還息只有4,900多元償還本金但如果準買家一直選擇租樓而非買樓他同樣也需要支付11,000元月租。因此從自用角度不買樓便要租樓的前提下這個價錢並不算過份。
特別是類近呎數、類近樓層的單位如果回到2022年9月本港銀行未加息之前成交價隨便也要575萬元。當時有1.5厘的低息誘因但卻要捱貴價不單首期、貸款額高一截連帶每月供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市反而今天樓價跌至此水平卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。
準買家對前景感到悲觀除了因為息口高企增加供樓負擔外現今經濟環境下準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮大幅削減估價。畢竟估價不足帶來的捧差價風險未必人人承受得起即使有心儀單位以前可能會不惜一切追價入市現在卻充滿戒心。若非業主主動遷就也未必夠膽承接樓市因此處於買賣兩閒的局面。
類近個案不單在嘉湖山莊出現連同沙田第一城、藍籌屋苑之首的太古城部份成交價之跌幅也體會到業主處於半投降狀態。沙田第一城27座低層C室、實用面積688呎的三房間隔就由原本開價1,000萬元直線減至650萬元成交。
別以為業主開價特別誇張回到加息前的2022年9月這個基本上屬於市價當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手90%按揭上會月供大約30,000多元而當中支付利息約22,300元與現時在市面租用同一層物業月租約23,500元實際上也是相差無幾。
太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案代理形容劈價貨僅曇花一現位於怡山閣低層A室一個實用593呎的單位原業主開價1,020萬元減價至700萬元成交。縱然對照其早年買入價250萬元如今只屬止賺離場但計及減價力度也算是大出血劈價足足320萬元。類近單位在2022年未加息前成交價也要過千萬元水平。
業主劈價出貨無人承接而感到悲觀但準買家都因為對後市無信心而不敢入市。如此買賣膠著的狀態縱然一月上半月的成交量部份屋苑錄得倍數升幅實情只因基數效應的帶動根本不能確認樓市已經走出轉角市。
事實上準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今銀行已經下調物業估價這個跌勢並未停止一季過後的今天十大屋苑估值全面報跌。
太古城有物業估值跌穿700多萬元跌至只有600多萬元而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈一個最高估到781萬元的單位跌至《施政報告》翌日的648萬元現在只是多跌一點至580萬元而已。嘉湖山莊、沙田第一城等也出現300多萬元的估值。
息口是影響樓市的主要因素但觀乎業主減幅似乎某程度上也抵銷了息口上升的威力但準買家仍然不入市好像也應驗老行尊所說的「寧買當頭起、莫買當頭跌」。樓市確認跌勢時大家總覺得低處未算低愈跌愈無信心愈無信心愈沒人會買這也解釋為何政府去年宣布減辣後樓市仍未見起色如果預算案中政府真的宣布全面撤辣情形又會否相同呢? 這值得我們再觀望。

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