내 돈, 네 돈, 은행 돈, 다 끌어와도 집 장만하기 쉽지 않은 요즘. 부모님 도움을 받는 경우가 더러 있습니다. 그런데 증여세는 내셨나요? 또 차용증은 쓰셨는지요? 부모 자식 간 거래라고 어물쩍 넘기려다간 큰코다칠 수 있습니다. 알아두면 쏠쏠한 부동산 세무 상식 고경남 세무사 함께하겠습니다. 세무사님, 안녕하세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
요즘 부동산 관련 세금 워낙 갈수록 복잡해서 양도세 포기한 세무사 해서 양포세, 이런 말도 있는데. 설마 양포세는 아니시겠죠?

[답변]
저는 아닙니다. 요즘은 하루가 다르게 바뀌어가지고 저 같은 경우에도 따라가려고 공부를 진짜 많이 하고 있는데요. 요즘은 세무사들뿐만 아니라 집을 사고파시는 분들도 반드시 제출해야 되는 서류가 있기 때문에 공부를 진짜 많이 하셔야 됩니다.

[앵커]
집을 살 때 꼭 내야 하는 서류라는 게 어떤 걸 말씀하시는 겁니까?

[답변]
제가 말씀드린 거는 바로 자금조달계획서와 입증 자료인데요.

[앵커]
두 가지.

[답변]
우리가 주택을 매매계약하게 되면 30일 이내에 실거래가 신고를 할 때 되어있는데 실거래가 신고를 할 때 자금을 어떻게 마련했는지 자금조달계획서와 경우에 따라서는 입증 자료까지 같이 제출해야 됩니다.

[앵커]
입증 자료라는 거는 그러니까 영혼을 끌어모아서 부동산 샀으면 끌어모은 과정까지, 출처까지 다 공개해라 이렇게 보면 되는 거예요?

[답변]
맞게 말씀을 해 주셨는데요. 그 과정을 뒷받침해 줄 수 있는 구체적인 근거 자료다라고 보셔야 됩니다. 자금조달 방식에는 두 가지가 있는데 자기 자금하고 차익금이 있습니다. 먼저 자기자금의 입증 자료로는 예금잔액증명서 그리고 잔고증명서, 증여나 상속을 받았다면 신고서나 납세증명서가 있고요. 차익금의 입증자료로는

[앵커]
차익금이라면 빌린 돈.

[답변]
빌린 돈이죠. 부채증명서, 대출신청서 또 개인 간의 차용거래라고 한다면 차용 관련 자료를 증빙자료로 사용해야 되겠죠.

[앵커]
그렇군요. 그러면 집 사려는 사람들은 이런 서류를 무조건 다 제출해야 되는 거예요?

[답변]
반드시 모두가 제출해야 되는 건 아니고요. 현재 기준으로는 세 개의 지역으로 구분할 수가 있는데 투기과열지구와 조정대상지역 그리고 비규제지역입니다. 먼저 투기과열지구는 거래금액과 무관하게 자금조달계획서와 입증 자료를 전부 제출하셔야 되고 조정대상지역은 거래금액과 상관없이 자금조달계획서만 제출하시면 됩니다. 다만 비규제지역 같은 경우에는 6억 원 이상의 주택을 취득할 때만 자금조달계획서를 제출하시게끔 되어 있죠.

[앵커]
주택을 어느 지역에서 취득하느냐에 따라서 제출 여부가 달라진다는 말씀이세요. 만약에 부부가 공동명의로 부동산을 산다 그 경우에는 자금조달계획서를 그러면 부부가 각각 따로 제출해야 되는 건가요?

[답변]
각각 따로 작성하셔야 됩니다. 작성하시는 방법 자체가 크게 다르진 않은데 부부가 각각 작성을 하기 때문에 본인 지분에 해당하는 금액에 대해서 이 금액을 어떤 방식으로 마련할 것인지 그걸 구체적으로 작성하시고요. 자금조달방식을 뒷받침해 줄 수 있는 구체적인 입증 자료도 각각 준비하셔야 되겠죠.

[앵커]
만약에 1명은 소득이 있고 다른 배우자는 만약에 소득이 없는 전업주부라고 한다면. 그런데 공동명의로 하고 싶어요. 그런데 주부는 그러면 자금을 누군가에게 의존을 해야 될 텐데 조달계획서를 어떤 식으로 써서 내야 되는 거예요?

[답변]
지금 질문을 주신 게 보통 요새 공동명의 할 때 가장 흔하게 발생하는 케이스인데요. 말씀하신 경우라면 소득이 있는 배우자가 전액을 지불해야 되기 때문에 전업주부는 상대방 배우자로부터 증여를 받은 것으로 보게 됩니다. 전업주부라는 표현은 소득 활동을 전혀 하고 있지 않다고 볼 수가 있는데 우리가 상대방 배우자로부터 전업주부가 생활비를 받아서 사용하는 건 이거는 공동생활을 위한 소비니까 증여로 보진 않습니다. 하지만 이게 투자 활동을 한다거나 또는 지금처럼 주택을 구입한다거나 할 때는 상대방 배우자로부터 받은 자금이 내가 세금을 낸 소득은 아니기 때문에 자금출처 시에 증여로 보게 되는 거죠.

[앵커]
어쨌든 전업주부가 소득 활동은 안 한다고 하지만 청소하고 빨래하고 이런 가사노동은 인정을 해줘야 되는 거 아닌가요?

[답변]
맞습니다. 전업주부의 가사노동 활동도 어느 정도 인정을 받아야 되기 때문에 부부간에는 10년간 6억 원까지 세금 없이 증여가 가능합니다. 따라서 취득하는 지분에 해당하는 금액이 6억 원을 넘지 않는다면 증여세가 발생하지 않을 거고요. 만약에 6억 원을 초과한다면 초과하는 부분에 대해서만 증여세를 납부하시면 됩니다.

[앵커]
요즘같이 하루가 다르게 가격이 오르는 부동산을 찔끔찔끔 오르는 내 월급만으로 감당할 수 있는 사람이 몇이나 되겠어요. 결국은 부모님한테 손을 벌릴 수밖에 없는 그런 상황이 발생할 수도 있는데 이렇게 부모 자식 간에 거래할 때는 자금조달계획서라는 걸 어떻게 제출해야 되는 건가요?

[답변]
자금조달계획서는 있는 그대로 작성하시고 뒷받침해 줄 수 있는 근거자료가 중요한데요. 이때 부모님한테 빌린 돈에는 자료로 차용증이나 금전대차계약서를 보통 사용합니다. 금전대차계약서나 차용증 같은 경우에는 구체적으로 작성하셔야 되는데 화면에 보이시는 금전대차계약서를 보시면 먼저 빌려주는 사람과 빌리는 사람의 인적사항이 우선적으로 들어가야 될 거고요. 다음은 금액, 얼마를 빌리는지 이 금액에 대한 내용이 들어가야 될 거고요. 다음은 이자율, 몇 퍼센트로 할 것인지에 대한 내용이 들어가고 다음은 원금과 이자를 언제, 어떤 방식으로 상환을 할 것인지에 대한 내용을 구체적으로 포함한다고 보시면 됩니다.

[앵커]
제삼자한테 돈을 빌릴 때처럼 생각하고 쓰면 되는 거네요.

[답변]
네, 그렇죠.

[앵커]
이렇게 차용증만 쓰면 다 되는 건가요?

[답변]
차용증만 작성한다고 해서 모두가 다 인정을 받을 수 있는 거는 아닙니다. 먼저 원칙적으로 말씀을 드리면 부모 자식 간에 서로 빌린 돈은 원래 취득자금으로 인정을 해 주고 있진 않습니다. 다만 다수의 판례가 보여주듯이 본인의 상환능력이 충분하고 원금과 이자를 지급하는 등 거래내용과 자료로 진짜 빌린 게 맞다라고 한다면 취득자금으로 인정을 해 주고 있습니다. 따라서 본인의 능력으로 상환하는 과정 자체를 입증할 수 있어야 된다고 보셔야 되죠.

[앵커]
상환에 대한 액션도 보여줘야 된다는 말씀이시네요. 부모 입장에서 사실 이거 이자 안 받고 빌려주고 싶기도 할 텐데. 부모한테 그러면 이자는 얼마를 줘야 되는 건가요?

[답변]
현재는 세법에서 적정이자율로 4.6%를 정하고 있습니다.

[앵커]
4.6%요? 요즘 은행 이자가 3%대 내외인데 4.6% 다 줘야 되는 겁니까?

[답변]
반드시 다 줘야 된다라고 말씀드릴 수는 없는데요. 제가 이자 설명을 드리기 전에 먼저 차용증 거래에는 두 가지의 증여가 있다고 말씀을 드리고 싶은데 첫 번째는 원금의 증여가 있고 두 번째는 이자에 대한 증여가 있습니다. 원금의 증여는 상환과정 즉 이자 지급을 하지 않는 경우에 원금 자체를 빌린 게 아니라 증여받았다라고 보는 거고요. 이자의 증여는 적정이자율인 이자 금액을 지급하지 않을 때 이자도 증여를 받는 거다라고 보는 내용입니다. 하지만 가족 간에 4.6%라는 이자를 주기에는 너무 삭막할 수 있기 때문에 적당히 덜 줘도 되는 금액이 있는데요. 이게 국세청에서 허용하는 금액이 1,000만 원입니다.

[앵커]
예를 한번 들어볼게요.

[답변]
예를 들어 보면 지금 5억 원을 빌렸다고 가정을 해보면 4.6%에 대한 이자율은 2300만 원 이자가 나올 거고요. 2,300만 원에 대해서 1,000만 원 제외를 하게 되면 1,300만 원. 이자율로 바꿨을 때는 2.6%가 나오겠죠.

[앵커]
1,000만 원은 면제를 해 준다는 얘기인가요?

[답변]
1,000만 원까지는 덜 지급해도 괜찮다고 봐주는 금액입니다.

[앵커]
그래요? 사실 그런데 5억 원을 빌려줄 수 있는 부모님들은 그렇게 많진 않을 거 같고. 대략 1~2억 원 정도를 빌려준다고 하면 1,000만 원이 안 나올 수도 있을 거 같은데요, 이자가.

[답변]
그렇죠. 적은 돈을 빌려주게 되면 1,000만 원이 안 되는 상황도 발생하는데 2억 원을 빌렸다라고 가정했을 때 적정 이자 금액은 1,000만 원 이하인 920만 원이 나옵니다. 하지만 이 내용을 오해하시면 안 되는 게 이자를 지급하지 않는 부분에 대해서 이자만 증여로 보지 않는다는 뜻이기 때문에 상환 과정인 이자 지급 자체를 하지 않고 있으면 원금을 빌렸다고 볼 수 없기 때문에 국세청 입장에서는 증여받은 것으로 볼 수 있는 거죠.

[앵커]
어쨌든 이자는 꼭 갚아야 된다, 그 말씀이신 거네요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
보통 차용증을 쓴다고 하면 많은 사람들이 오해하는 게 저거 증여세 안 내려고 저러는 거 아니야? 이런 오해 많이 하잖아요.

[답변]
네. 오해를 많이 하시는데요. 부동산과 샤넬 백은 오늘이 가장 싸다고 합니다. 그러다 보니까 영혼까지 끌어모으는 우리 자녀들을 위해서 부모님이 자금은 보태주고 싶고 또 그렇다고 증여세는 내고 싶지 않고. 이런 내적 갈등이 심하신데요. 그런 상황에서 차용증을 선택하시는 경우들이 많습니다. 차용증 거래는 거래 자체가 증여세를 회피하는 획기적인 방안이라고 생각하시면 안 되고요. 지금 당장 자금이 부족한 자녀에게 내가 대여를 해 주는 개념이다라고 보셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
세금 피할 수 없으면 제대로 알고 내는 게 방법이죠. 호모 이코노미쿠스 고경남 세무사와 함께했습니다. 고맙습니다.

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