人生無常很多事情均不在我們掌握之中。對於親人離世除了感到悲傷之外亦有可能牽涉遺產的處理問題如果遺產包括未供斷的物業問題則更為複雜我們今日就跟大家探討這個議題。

遺產繼承可分開「有遺囑」及「無遺囑」處理方式。死者生前訂立遺囑只要遺囑合規包括訂立遺囑時死者精神狀態良好及具認知下並由兩名見證人下簽署後人可向遺產承辦處申請「遺囑認證」並按照遺囑上意願作繼承。

若「無遺囑」則需按照法例訂下的優先次序來分配。次序為配偶優先、子女其次、之後到死者父母、再之後就是死者的兄弟姊妹、或兄弟姊妹的後裔。根據條例如果死者只有配偶在扣除一些債務及行政費用後配偶可獲發全部遺產。

若有配偶、有子女配偶會獲發全部「非土地遺產」。什麼為之「非土地遺產」這些多指一些個人物品、飾物。英國曾有案例一些作為嗜好類的財物包括馬匹、遊艇等也跌入這界別。下一步就會在扣除債務及行政雜費後剩餘遺產中把50萬元發放給配偶而餘額則配偶跟子女再對分死者父母親及兄弟姊妹不會獲發的如果死者有配偶、沒有子女、但父母健在則配偶會獲發全部「非土地遺產」後在剩餘遺產配偶先獲發100萬元餘額跟死者父母對分。

如果遺產涉及物業而物業亦未還清按揭那銀行會如何處理? 翻查不同銀行的《喪親指引》恒生銀行指出當收到離世通知後會先凍結有關戶口如仍有按揭合約則會按個別情況處理匯豐銀行同樣會先凍結事主戶口但按揭貸款合約會繼續在這情況下若不能供樓這豈不是會有違約風險? 銀行會提供酌情權在獲得「遺產承辦處」發出「遺囑認證」前只要第三方願意簽署承諾書承諾繼續供款可以避免因違約而衍生罰息等問題但相關過渡期只有一年也意味後人須於一年內獲得「遺囑認證」。

獲得「遺囑認證」後可以申請繼承物業當中牽涉一次(業權)轉讓過程需否繳付印花稅? 答案是不用。根據《稅務條例》無論有遺囑或無遺囑下的物業繼承受益人都可以豁免印花稅。

但如果在繼承物業後假以時日再購入住宅物業這時候「從價印花稅」會否仍獲豁免呢? 答案是不可以。因為遺產貨已算作一層住宅物業看待在這個情況下當谷友再購入物業時就需繳付劃一15%「從價印花稅」。

「額外印花稅」又怎計呢? 一般而言我們在購入物業後三年內轉售都需要按持有年期繳付不同稅階的「額外印花稅」但在遺產繼承下即使你在繼承物業後36個月內沽出物業都可獲免繳付「額外印花稅」。

按正常做法若有任何狀況轉變都要通知銀行。如果物業本身屬於「聯權共享」的物業即以Joint Tenancy「長命契」形式持有。其實當一方過世時權益會自動跌入在世一方所以銀行多數會要求在世者繼續供款很少會等待遺產辦事處發出「遺囑認證」後才要求繼續供款。

若物業屬於Tenancy in Common(分權共有)形式持有因為去世者的權益只能由受益人來繼承所以銀行再處理按揭契時就會重新審視繼承人的資產情況以及條款來決定按揭的情況。

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